La baisse de l'immobilier

L’heure est à la stabilisation, avec de légers ajustements d’un mois sur l’autre. En février, les banques les plus compétitives n’ont pas revu leurs barèmes. Les autres, celles qui étaient un peu moins « dans le marché », ont ajusté les leurs. Il en résulte des baisses moyennes minimes, de l’ordre de 0,1 % sur les durées courtes (10 et 15 ans, NDLR), et de 0,05 % pour les durées supérieures ou égales à 20 ans. Cet ajustement a suivi très précisément les variations de l’OAT (obligation assimilable du Trésor, sur laquelle sont indexés les taux fixes), qui était restée stable en janvier mais a perdu environ 10 points de base en février, permettant aux banques de proposer des conditions de crédit plus abordables sans risquer de compromettre leurs marges.
La baisse se confirme. Selon la dernière édition de l’Observatoire du financement des marchés résidentiels, dévoilée lundi par le Crédit Logement, les taux des prêts du secteur concurrentiels ont reculé de 11 points de base en février, à 3,64 %, soit leur niveau le plus bas depuis le deuxième trimestre 2006.

Après la baisse de 4 points enregistrée en janvier, ce nouveau repli efface la légère remontée de la fin de l’année 2009 (+2 points en décembre). Depuis novembre 2008, les taux des crédits immobiliers aux particuliers ont donc reculé de 151 points de base. « Les établissements de crédit continuent à porter un marché immobilier difficile, notamment en raison de la montée du chômage qui paralyse la demande, et d’un blocage du marché de la revente qui pèse encore sur le marché de l’accession », commente le Crédit Logement.

La baisse ne se poursuivra pas, car les taux ont vraisemblablement touché leur niveau plancher, et ils devraient s’y maintenir jusqu’au mois de juin. On peut imaginer une petite remontée au cours de l’été, avant une nouvelle et légère baisse en septembre, l’une des périodes les plus actives sur le marché de l’immobilier. Tout dépendra de deux éléments assez difficiles à appréhender. D’une part la capacité des banques à remplir leurs objectifs commerciaux, et donc leur besoin de gagner de nouveaux clients. D’autre part les variations de l’OAT, même s’il est vraisemblable qu’elle ne bougera plus beaucoup au cours des prochaines semaines. Une chose est sûre : les taux des crédits à 20 ans et plus ne franchiront pas le cap des 4 % avant la fin de l'année.
La baisse des derniers mois n’a pas eu une incidence notable en termes de distribution de crédit, parce qu’elle a participé au retour des primo-accédants, qui avaient quasiment déserté le marché en 2008 et sont à nouveau là. Compte tenu des difficultés du marché immobilier, les secundo-accédants ne sont en revanche pas au rendez-vous. A l’heure actuelle, nous enregistrons environ 50 000 dépôts de dossiers tous les mois, soit un niveau comparable à avant la crise. Ce qui change, c’est que 30 % de ses dossiers sont des demandes de renégociations de crédit, de la part de ménages ayant emprunté en 2007 et 2008, avant la baisse des taux. En volume, nous y sommes, mais cela ne témoigne pas vraiment du dynamisme de la demande…
Baisse également de la durée moyenne des prêts accordés, ramenée à un peu moins de 17 ans et demi (209 mois), contre près de 18 ans au mois de janvier (213 mois). Cette durée est la plus faible jamais observée depuis le début de l’année 2006.

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